Представьте, что вы хотите купить на аукционе земельный участок, на котором вы можете построить какой-то один из трех объектов: либо заправку, либо мини-отель, либо кафешку.
Как заранее понять, какую максимальную цену вы можете предложить за этот земельный участок? И что лучше всего на нем строить?
Ответ на этот вопрос лежит через построение финансовых моделей.
Берем, к примеру, мини-отель:
Считаем все затраты, которые мы потратим на его создание — стройка, отделка, оборудование и т.д., но без учета стоимости земельного участка. Получим бюджет строительства, допустим, 30 млн.
Далее изучаем рынок, смотрим, сколько стоят номера в аналогичных мини-отелях, какая там загрузка. Планируем будущую выручку.
Добавляем все операционные расходы — персонал, маркетинг и реклама, накладные и т.д. Не забываем про налоги.
Сводим все в финансовую модель и проецируем денежные потоки лет на 5 вперед. Допустим, чистыми будем зарабатывать 12 млн в год.
Обязательно добавляем в конце модели стоимость вашего бизнеса через 5 лет, словно вы его продаете, допустим, за 60 млн руб. (как х5 вашей годовой прибыли).
И вот теперь мы подошли к ключевому моменту.
Мы должны задать себе вопрос: а какую минимальную доходность мы хотим получать от нашего мини-отеля? Допустим, мы понимаем, что это достаточно рисковая история, поэтому меньше, чем 25% годовых — мы не готовы входить.
Что мы имеем: денежные потоки на 5 лет вперед (без учета стоимости земли) и минимальную норму доходности в 25% годовых (ставка дисконтирования).
Теперь если мы продисконтируем эти денежные поток по ставке 25%, то получим чистую приведенную стоимость проекта, или NPV — net present value. К примеру, мы получили значение NPV = 21,9 млн руб.
Что нахрен это значит?
Это означает, что если вы купите землю за 21,9 млн руб, то вы как раз и заработаете 25% годовых (IRR). 21,9 млн руб — и есть ваша верхняя планка на аукционе, до которой еще стоит торговаться.
Проделываем эту операцию по двум другим объектам: заправке и кафешке. Получаете три разных значения NPV. Тот проект, у которого выше NPV — более доходный. Допустим, наш мини-отель показал наивысший NPV = 21,9 млн руб.
Это и есть пороговая цена на аукционе. Если купите дешевле — заработаете больше, чем 25%. А покупать дороже 21,9 млн — уже нет смысла, так как ваша доходность будет ниже минимальной. Это очень непростая тема, но инструмент крайне полезный.
Если вы хотите подробнее разобраться в методах оценки, научиться строить финансовые модели и принимать взвешенные решения для бизнеса — приходите на мой курс: